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房地产之困给工业地产带来什么(二)

发布日期:2009年09月25日    浏览次数:3068

疯狂的代价

疯狂总是要付出代价的,疯狂后必然要理性地回归平静,而在这一回归的过程中,所付出的代价是十分巨大的。

工业地产在房地产辉煌的光环下显得有点暗淡,正因为是这样,我们更应该把更多的关注投到这一领域,让它能够健康成长。工业地产正处于发展的初级阶段,难道也有可能疯狂吗?疯狂有很多种形式:房价在一年内翻一番,这是涨价的疯狂;国家统计局的数字显示,去年一年房地产的销售是2.9万亿元人民币,去年一年中国的房地产公司购买土地超过3万亿元,这是盲目扩张的疯狂。

工业地产的疯狂在哪里?脱离市场实际需求。以珠三角地区为例,随着这一地区产业的转型升级,工业发展对工业地产的要求也相应提高,特别是在软件配套方面。广东省社科院研究处处长丁力也指出了这个问题,工业地产这种村村点火,处处冒烟的开发模式很难与现代的工业发展相配套。

笔者在采访的过程中也发现这样一个现象,在现有工业物业租赁压力越来越大的情况下,仍然有大量私人工业物业在建设,令人担忧的是,这些工业物业没有综合的规划,相关的配套能力也不强。建设完成后,能够成功租售出去吗?这种粗放型的开发经营模式,在珠三角地区前期的工业发展中"功不可没",但时过境迁,产业在不断升级,如果工业地产不能同步升级发展,结果是不言而喻的。

正如业内人士所言,工业物业市场并没有饱和,而大量需求的是高质素的工业园区。脱离企业发展需求的工业地产开发,这也是一种疯狂,这种疯狂在短期利益的驱动下,不可能完全杜绝。 房产商带给工业地产的机遇。

中国工业地产的开发模式与房地产的开发模式有所不同,前者目前仍然是国家或者当地政府在主导,房地产主要是企业主导。当然工业地产的开发也有企业主导的,甚至有私人开发的,但这些目前都不是主流。

未来中国工业地产的开发和经营的主体,必然也是企业,因为在市场经济的条件下,政府的角色主要是规划、监管和协调,具体的工作必然要交给企业来做。无论从行业资源还是资金实力来说,房地产商都是最有希望充当这一角色的。 广东省社科院研究处处长丁力认为,中国工业地产未来的开发模式是有实力的地产商与政府合作,政府做前期的规划并协调相关方面的关系,地产企业利用自身的各种资源进行开发和经营。

在房地产业内有一种论调,随着住宅地产进入动荡期,房地产商不约而同把眼光投向了工业地产。富力地产、碧桂园、万通实业等都高调表达自己对工业地产的好感,其中万通实业已经有了实际行动,与一家大型企业合作,在二线城市投资工业地产项目。所有这些似乎都在证明这种论调的可信性,无论出于什么考虑,房地产商关注工业地产已经成为不争的事实。有实力的房地产企业进军工业地产,将给这一产业带来哪些机遇?

首先当然是带来资金,工业地产的开发离不开资金的支持,一个高水准的工业园区的开发,动辄几十个亿上百亿,这种资金要求并非哪个企业和政府所能承受的,因此项目的融资十分重要,有实力的房地产商在这一方面具有无可替代的能力和优势。

更新工业地产的开发经营理念。粗放型的工业地产遭到淘汰是时间的问题,新型的工业地产经营模式是什么样的?城市运营,简单地说,一个新型的工业园区就是一座城市,不仅是单纯的厂区,还有办公区,生活区,商业区,娱乐区等等,苏州工业园不就说要打造成苏州的CBD(中央商务区)。新型的工业地产开发更注重综合功能,例如生活功能、商务功能等等,大的房地产商在这方面也具有更加丰富的经验。

从某种意义上来说,房地产目前的困境,并非市场自然发展使然,而是在抛弃市场规律后的一种理性回归。也许理性回归还会被打破,但市场规律并非人力所能改变。中国工业地产随经济快速发展而得到成长,但在发展的过程中暴露出一种浮躁,甚至是盲目的疯狂,房地产带给工业地产什么?经验和机遇,这些都是工业地产发展不可或缺的。

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